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Dossier FTI : Rue Veyrot 25

Rue de Veyrot 25 : des années 50 au 21e siècle

SITUÉ AUX CONFINS DE LA ZIMEYSA, LE BÂTIMENT DU 25 RUE DE VEYROT A FAIT L’OBJET D’UNE REQUALIFICATION EXEMPLAIRE MENÉE PAR LA FTI AVEC LE CONCOURS DE SES LOCATAIRES. IL CONSTITUE DÉSORMAIS UN LIEU MULTI-UTILISATEURS AUX SYNERGIES PROMETTEUSES.

Le 25 rue de Veyrot est emblématique de l’émergence des zones industrielles à Genève. Agrandi dans les années 70 et 80, le bâtiment originel remonte aux années 50, ce qui en fait l’un des premiers de la ZIMEYSA.
Fin 2011, la société Praxair, spécialiste des traitements de surface et propriétaire des lieux en droit de superficie, se voit contraint de fermer son implantation genevoise. Mais que faire d’un site de 6000 m2 et comment aider ses 40 collaborateurs à retrouver un emploi ? Début 2012, la FTI entre en jeu. Son approche ainsi que sa compréhension des enjeux techniques et fonciers permettent de trouver rapidement une issue favorable à une situation complexe : elle s’engage à racheter le bâtiment et mandate une société spécialisée dans les ressources humaines pour permettre aux employés de rebondir.
Reste à remettre le site au goût du jour. Reflet d’une époque, le 25 rue de Veyrot ne répond plus aux attentes actuelles des entreprises : des travaux importants doivent être menés. Le mono-utilisateur a fait long feu, vive les structures diversifiées !

Du mono au multi-utilisateurs
EVM Menuiserie devient le premier locataire de la FTI et s’installe dans une aile du bâtiment. Le moment est alors propice pour lancer une réflexion de fond et établir un plan détaillé de mise à niveau.
La position de la FTI est unique dans un tel cas de figure : porte d’entrée de toute recherche de surfaces industrielles à Genève, elle peut identifier les locataires les plus adéquats en tenant compte de leurs contraintes (délais, superficie, besoins énergétiques, …) mais aussi des synergies potentielles issues de leur voisinage. Surtout, elle peut les impliquer dans le projet de transformation dès les premières esquisses.

Le bon locataire au bon endroit
« Notre but n’est pas de remplir à tout prix les bâtiments dont nous sommes propriétaires. Nous cherchons à installer les bons locataires au bon endroit, en visant une mixité des activités », résume Paulo Rodrigues, chef de projets à la FTI. Dans le cas de la rue de Veyrot, ils sont identifiés dès l’été 2016.
Acteur majeur de la réinsertion professionnelle, l’OSEO – Œuvre Suisse d’Entraide Ouvrière recherche de nouveaux locaux pour son programme de motivation dédiés aux 16-25 ans confrontés à une impasse professionnelle. Ses besoins : 1’200 m2 répartis entre surfaces d’ateliers, salles de cours et espaces de coaching. Le temps presse : des immeubles de logements doivent remplacer ses ateliers situés à Carouge.
La situation est encore plus tendue pour LN Industries. A Châtelaine, le périmètre où plusieurs entreprises du groupe sont installées doit en effet laisser place au mégaprojet du quartier de l’Etang – dont le chantier a été lancé en mars 2018. « Pour nous, le calendrier était clair : nous devions rendre les clés de nos ateliers au plus tard à fin octobre 2017 », précise Didier Dietrich, directeur Innovation de LNI, en charge du projet de déménagement.

Complémentarité et synergies
Deux organisations très différentes mais dont les besoins se complètent. Si l’OSEO doit être proche des transports publics (ce qui est le cas à la rue de Veyrot), elle n’a pour ainsi dire pas besoin de places de stationnement. Ce qui tombe bien : la configuration du site en offre relativement peu. Les activités de LNI sont plutôt gourmandes en énergie, contrairement à celles de leur voisin. Ainsi, un équilibre peut être trouvé à la satisfaction de tous.
Ces deux entités vont participer dès les premières études à la conception de leur futur lieu de travail. « Nous avons trouvé un partenariat très ouvert à notre mission. De même, la ZIMEYSA est une terre d’opportunités pour établir des partenariats avec les entreprises », affirme Arnaud Moreillon, responsable du secteur Insertion jeunes de l’OSEO.
« Nous avions besoin de flexibilité : notre déménagement s’accompagnait d’une réflexion au niveau du groupe quant à notre modèle de production, notamment en lien avec notre rapprochement de la société Niklaus. La FTI a parfaitement saisi cette problématique dès nos premières discussions », souligne Didier Dietrich. Finalement, seule la Manufacture de Haute Accessoirie (MHA), issue d’une société créée en 1905 et spécialisée dans la fabrication et la finition d’objets haut de gamme en métal, s’installera à la Rue de Veyrot.

La 2e vie du bâtiment
Le projet de transformation est confié à Giussoni Architecture. « Dans ce cas de figure, la difficulté consiste à repenser le bâtiment existant. Il a été construit avec un programme défini dans les années 50, à nous d’imaginer un nouveau programme », remarque Christian Giussoni.
« Notre rôle est aussi d’accompagner les futurs locataires afin qu’ils trouvent un espace adapté à leurs besoins – et non à leurs envies ! Ils doivent se projeter dans un espace industriel, une démarche qui n’a rien d’évident », précise Julie Litnhouvong, architecte en charge du projet.
Après six mois de réflexion, le projet est cohérent et répond aux desiderata des locataires : « L’OSEO a été impliquée dès le départ. Et rapidement séduite par la proposition formulée, notamment en ce qui concerne la répartition de l’espace entre MHA et nous », confirme Arnaud Moreillon. L’autorisation de construire est délivrée en février 2017 et le chantier débute en mai.

Rénover ou reconstruire ?
Ne valait-il pas mieux démolir pour mieux reconstruire ? D’un point de vue purement économique, la rénovation était rentable et permettait la mise sur le marché des locaux rénovés à un prix bas.
Surtout, elle permettait de respecter des délais très courts, sans comparaison avec les démarches et le chantier liés à une démolition reconstruction : « La demande de locataires potentiels existe. A ce titre, la rénovation fait sens. Par ailleurs, nous n’aurions pas pu répondre à la demande de MHA dans les temps », ajoute Paulo Rodrigues.
« Il est aussi question d’une certaine approche du bâti en lien avec notre époque. Il y a des bâtiments existants, il faut faire avec et les rénover pour exploiter leur potentiel », précise Christian Giussoni.

Chantier et mises aux normes
La physique du bâtiment ne posant aucun problème, le poste principal de la rénovation est lié à la technique : les mises aux normes sont importantes en matière d’énergie ou de sécurité.
Dans ce contexte, la dimension multi-utilisateurs est un facteur de complexité. En effet, le voisinage d’une entreprise utilisant notamment des produits chimiques (MHA), d’une menuiserie (EVM) et d’un centre de formation (OSEO) a multiplié les normes incendie. Bien sûr, le chantier s’est aussi attaché à la transformation d’une halle « vide » en plusieurs ateliers et à leur équipement. Un soin particulier a été accordé à la circulation de la lumière naturelle dans les espaces d’OSEO.
« Lorsque le chantier a commencé, il ne nous restait que cinq mois avant de devoir déménager. Soit pas grand-chose en regard de l’ampleur des transformations à mener… Là aussi, il faut souligner l’expérience et l’efficacité de la FTI en matière de gestion et de coordination des travaux », ajoute Didier Dietrich.

Un écosystème
LNI a pu planifier son déménagement par étapes, entre mi-septembre et mi-octobre, avec pour objectif d’éviter toute interruption de production. MHA a simultanément repensé ses flux de production et renouvelé une partie de son parc de machines – quelque 40 collaborateurs sont désormais actifs à la rue de Veyrot. L’OSEO l’a rejointe dès le mois d’octobre, dans des locaux sur mesure.
Au final, il n’aura fallu qu’une année entre le lancement du projet et la mise à disposition des locaux. En adaptant les lieux aux besoins de ses utilisateurs – et non l’inverse – le 25 rue de Veyrot constitue désormais un mini écosystème où des synergies peuvent se déployer.
« Nous sommes ravis de nous retrouver dans un milieu industriel. Tout d’abord parce que les personnes que nous formons sont désormais proches d’employeurs potentiels et plongés dans un environnement professionnel. C’est très stimulant. Ensuite, parce que nous nous réjouissons de tisser des liens plus étroits avec les entreprises qui nous entourent », affirme Arnaud Moreillon.
« Etre locataire est quelque chose de nouveau pour LNI. Mais dans le cadre de la rue de Veyrot, la FTI nous a montré être un vrai partenaire des industriels à Genève dont le but premier est d’aider les entreprises. Une expérience réussie en ce qui nous concerne ! », conclut Didier Dietrich.


Etapes du projet

  • Eté 2016 – Identification des locataires. Pré-étude
  • Dès septembre – Discussion et mise au point du projet de rénovation réunissant Giussoni Architectes, les futurs locataires et la FTI
  • Février 2017 – Autorisation de construire
  • Mai – Début du chantier
  • Sept. – Oct. – Emménagement de l’OSEO et de LNI

En bref…

  • Surface locative 5’536 m2
  • Places de parking 47
  • Investissement de la FTI CHF 2.5 mios
  • Locataires
    • EVM 1’200 m2
    • LNI 1’622 m2
    • OSEO 1’298 m2
    • Surfaces vacantes 1’416 m2